🏛️ Înființare firmă

Impozitul pe clădiri pentru firme în 2026: categoria rezidențial a dispărut, iar rata a doua e pe 30 septembrie

Dacă firma ta deține un apartament, o casă sau un spațiu cumpărat „pe firmă”, impozitul pe clădiri din 2026 nu mai seamănă cu cel din 2025. Legea nr. 239/2025 a abrogat alineatele (1) și (4) ale art. 460 din Codul fiscal, adică exact regulile după care persoanele juridice își încadrau clădirile ca rezidențiale sau mixte. Din 1 ianuarie 2026, în articolul care stabilește impozitul datorat de firme a rămas practic o singură categorie: nerezidențial.

Consecința se vede în bani. O locuință ținută pe SRL era impozitată cu o cotă între 0,08% și 0,2%; acum intră în intervalul 0,2%–1,3%, la care se pot adăuga cotele adiționale votate de consiliul local. Iar rata a doua din 2026 se plătește până pe 30 septembrie, miercuri, fără posibilitate de amânare.

Ce s-a schimbat exact

Până în 2025, art. 460 avea patru situații pentru clădirile persoanelor juridice: rezidențial (alin. 1), nerezidențial (alin. 2), nerezidențial agricol (alin. 3) și mixt (alin. 4). Legea nr. 239/2025 a eliminat alineatele (1) și (4).

Ce a rămas în vigoare pentru firme în 2026:

• clădiri nerezidențiale — cotă între 0,2% și 1,3% din valoarea impozabilă;
• clădiri nerezidențiale folosite pentru activități agricole — cotă fixă de 0,4%.

Nu mai există, în acest articol, o cotă preferențială pentru locuințele deținute de societăți și nici o formulă de proporționalizare pentru clădirile mixte. Pentru persoanele fizice nimic din toate acestea nu se aplică: ele rămân pe grila de valori impozabile pe metru pătrat din art. 457, complet separată.

De reținut că nu vorbim despre o creștere de tarif, ci despre o reîncadrare. Aceeași clădire, aceeași valoare, altă categorie fiscală.

Cum se determină valoarea impozabilă la o firmă

Aici este a doua mare diferență față de persoanele fizice, și motivul pentru care articolele generaliste despre „impozitul pe locuință” nu te ajută deloc.

Potrivit art. 460 alin. (5), valoarea impozabilă a clădirii unei persoane juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior și poate fi, după caz:

• ultima valoare impozabilă înregistrată în evidențele organului fiscal local;
• valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat;
• valoarea finală a lucrărilor de construcții, pentru clădirile noi;
• valoarea din actul de transfer, pentru clădirile dobândite în cursul anului;
• valoarea din contabilitate, în celelalte cazuri.

Cu alte cuvinte: baza de impozitare pleacă din contabilitatea ta, nu dintr-o grilă publicată de primărie. Ceea ce înseamnă că o reevaluare contabilă făcută pentru bancă sau pentru bilanț are efect fiscal direct.

Cotele reale: 1,3% nu este maximul

Cota efectivă o votează consiliul local, în intervalul din Codul fiscal. Peste acest interval, art. 489 permite cote adiționale de până la 50% față de nivelurile maxime prevăzute de Cod, stabilite prin hotărâre a autorității locale. Practic, pentru o clădire nerezidențială a unei firme, cota poate depăși 1,3%.

Un exemplu concret: pentru 2026, Consiliul General al Municipiului București a stabilit o cotă de 1,5% pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane juridice. Alte localități au rămas mult mai jos. Nu presupune nimic — deschide hotărârea de consiliu local pe anul 2026 a localității unde este înregistrată clădirea.

Tot art. 489 permite majorări de până la 500% pentru clădirile și terenurile neîngrijite din intravilan. Este o pârghie rar folosită, dar reală, și se aplică inclusiv firmelor care dețin hale sau clădiri abandonate.

Exemplul care doare: apartamentul pe firmă

Un SRL deține un apartament în București, cu o valoare impozabilă de 600.000 lei la 31 decembrie 2025.

An	Încadrare	Cotă	Impozit anual
2025	rezidențial (persoană juridică)	0,2%	1.200 lei
2026	nerezidențial — categoria rezidențial a fost abrogată	1,5%	9.000 lei

Diferența este de 7.800 lei pe an, adică de 7,5 ori mai mult, la exact aceeași clădire. Din cei 9.000 lei, jumătate — 4.500 lei — se plătește până pe 30 septembrie 2026, pentru că prima rată a fost scadentă pe 31 martie.

Dacă apartamentul era cumpărat pe firmă tocmai pentru că impozitul local era mic, calculul care a stat la baza deciziei nu mai este valabil. Merită refăcut, împreună cu tratamentul cheltuielilor: vezi ce cheltuieli sunt deductibile la un SRL și logica din ghidul mașinii pe firmă, unde raționamentul este similar.

Capcana reevaluării: cota de 5%

Aceasta este partea pe care o ratează cel mai des firmele mici, și e mai scumpă decât reîncadrarea de mai sus.

Art. 460 alin. (6) obligă persoanele juridice să actualizeze valoarea impozabilă o dată la 5 ani, pe baza unui raport întocmit de un evaluator autorizat, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință, adică 31 martie.

Dacă valoarea nu a fost actualizată în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, cota devine 5% — potrivit alin. (8). Nu 1,3%, nu 1,5%: cinci la sută din valoarea impozabilă, în fiecare an în care neregula persistă.

Ce înseamnă asta pe cifre reale, pentru o hală cu valoare impozabilă de 2.000.000 lei, într-o localitate cu cotă de 1%:

Situație	Cotă	Impozit anual
Raport de reevaluare depus la termen	1%	20.000 lei
Fără reevaluare în ultimii 5 ani	5%	100.000 lei

80.000 lei pe an este prețul unui raport de evaluare neîntocmit. Excepția prevăzută de alin. (7) privește clădirile persoanelor față de care s-a pronunțat o hotărâre definitivă de declanșare a falimentului — în rest, regula nu are portițe.

Termenul din 2026 a trecut, deci ce poți face acum este să verifici data de referință a ultimului raport de evaluare și, dacă ea este 31 decembrie 2021 sau mai veche, să programezi evaluarea cu data de referință 31 decembrie 2026 și depunerea raportului până pe 31 martie 2027. Un evaluator autorizat nu se găsește în ultima săptămână din martie.

Rata a doua: 30 septembrie 2026

Regula de plată este la art. 462: impozitul pe clădiri se plătește anual, în două rate egale, până la 31 martie și 30 septembrie inclusiv. Aceleași două termene se aplică și impozitului pe teren și impozitului pe mijloacele de transport.

Trei detalii care contează:

• Bonificația de până la 10% se acordă doar pentru plata integrală a impozitului anual până pe 31 martie. În septembrie nu mai există reducere — se plătește exact jumătate.
• Impozitul de până la 50 lei inclusiv, datorat aceluiași buget local, se plătește integral la primul termen, nu în două rate.
• Taxa pe clădiri — datorată de cei care folosesc clădiri publice în concesiune, închiriere sau administrare — nu urmează cele două rate: se plătește lunar, până pe 25 a lunii următoare, pe toată durata contractului.

Pentru sumele neachitate la scadență, creanțele bugetelor locale atrag majorări de întârziere de 1% pe lună sau fracțiune de lună, mult peste accesoriile de 0,03% pe zi datorate la bugetul de stat. Restul obligațiilor din aceeași lună sunt în calendarul termenelor fiscale din septembrie 2026.

Un avertisment practic: impozitele locale nu apar în SPV-ul ANAF. Sunt administrate de direcția de taxe și impozite a primăriei, au propriul portal de plată și propria evidență. Firma care își verifică doar fișa pe rol de la ANAF nu vede nimic din această datorie până când nu primește somația. Dacă ai deja restanțe acumulate, regulile de eșalonare la plată din 2026 explică ce se poate și ce nu se poate negocia.

Ce verifici în următoarele două săptămâni

1. Lista clădirilor din evidența contabilă și localitatea în care este înregistrată fiecare.
2. Hotărârea de consiliu local pe 2026 pentru fiecare localitate — cota efectivă pentru clădiri nerezidențiale ale persoanelor juridice.
3. Data ultimului raport de evaluare: dacă e mai veche de 5 ani față de anul de referință, ești deja pe cota de 5%.
4. Soldul rămas de plată la direcția de taxe locale, nu în SPV.
5. Declarațiile pentru clădirile dobândite sau modificate — orice dobândire, extindere sau schimbare de destinație se declară la primărie în termen de 30 de zile.
6. Reclasificările făcute la 1 ianuarie 2026 — dacă evidența primăriei încă are clădirea ca „rezidențială”, decizia de impunere va fi greșită în ambele sensuri.

Trecerea impozitării proprietăților la valoarea de piață, discutată de ani buni, a fost amânată în mai multe rânduri; înainte de a construi o strategie pe termen lung pe imobilele din firmă, verifică stadiul reformei la data la care iei decizia.

De reținut

• Legea nr. 239/2025 a abrogat art. 460 alin. (1) și (4): din 2026, clădirile firmelor se impozitează practic pe categoria nerezidențială.
• Cota legală: 0,2%–1,3% (0,4% pentru cele agricole), plus cote adiționale de până la 50% stabilite local. Bucureștiul a mers la 1,5% pentru 2026.
• Valoarea impozabilă la persoane juridice pleacă din contabilitate sau din raportul de evaluare, nu din grila pentru persoane fizice.
• Reevaluare obligatorie o dată la 5 ani, raport depus până pe 31 martie; altfel cota este 5%.
• Rata a doua se plătește până pe 30 septembrie 2026, fără bonificație, cu majorări de 1% pe lună după scadență.
• Impozitele locale se urmăresc la primărie, nu în SPV.

Verificarea o facem o dată, corect

Reîncadrarea din 2026 și termenul de reevaluare sunt exact tipul de obligații care nu generează nicio notificare până când nu devin scumpe. În serviciul nostru de contabilitate inventariem clădirile, verificăm hotărârile de consiliu local aplicabile și programăm reevaluările înainte de 31 martie, nu după. Vezi prețurile sau începe de aici.