🧾 Contabilitate & obligații

Închiriezi o locuință sau un spațiu către propria firmă? Impozitul de 10% reținut de SRL, CASS-ul și contractul la ANAF în 2026

Când o persoană fizică închiriază un apartament, o casă sau un spațiu unei firme, impozitul nu îl mai calculează proprietarul, ci firma: reține 10% din venitul net, adică din chiria minus o cotă forfetară de 20%, la fiecare plată. Efectiv, 8% din chirie. Impozitul este final, iar proprietarul mai are două griji: contractul înregistrat la ANAF în 30 de zile și, peste un prag, CASS-ul.

Situația este foarte des întâlnită la firmele mici: asociatul își folosește apartamentul ca sediu social și birou și vrea ca SRL-ul să-i plătească o chirie. Se poate, iar fiscal este una dintre cele mai eficiente căi de a scoate bani din firmă. Mai jos găsești regulile din Codul fiscal, un calcul complet în lei și capcanele care transformă un avantaj într-o problemă la control.

Chirie către o firmă vs. chirie către o persoană fizică

Regulile diferă după cine plătește chiria. Art. 84^1 din Codul fiscal tratează separat chiriile plătite de persoane juridice.

	Chiriaș persoană fizică	Chiriaș firmă (SRL, SA, PFA cu contabilitate)
Cine calculează impozitul	proprietarul	firma chiriașă, la fiecare plată
Venit net	chiria anuală din contract − 20%	chiria plătită − 20%
Cota de impozit	10%	10%, reținut la sursă
Când se plătește la buget	anual, prin Declarația unică, până la 25 mai	până la 25 a lunii următoare reținerii
Declarații ale proprietarului pentru impozit	Declarația unică	niciuna — impozitul este final
Înregistrarea contractului la ANAF (C168)	da, în 30 de zile	da, în 30 de zile
CASS	prin Declarația unică, dacă se atinge pragul	la fel, prin Declarația unică

Obligația de înregistrare a contractului rămâne la proprietar, chiar dacă impozitul îl reține firma. Aici se greșește cel mai des: contabilul firmei face corect reținerea, dar nimeni nu depune formularul C168.

Ce face firma, lună de lună

Art. 84^1 alin. (3)–(6) din Codul fiscal îi dă firmei chiriașe patru sarcini:

1. Calculează venitul net la fiecare plată: chiria brută minus 20%.
2. Reține impozitul de 10% din venitul net și plătește proprietarului diferența.
3. Declară și plătește impozitul prin Declarația 100 până la data de 25 a lunii următoare celei în care a reținut impozitul.
4. Raportează anual fiecare proprietar în declarația informativă 205, până în ultima zi a lunii februarie a anului următor (art. 132 alin. (2)).

La cererea proprietarului, firma îi eliberează și un document care atestă impozitul reținut și plătit.

Două situații speciale schimbă calculul:

• Chiria în euro. Dacă contractul este în valută, venitul brut se calculează la cursul BNR din ziua dinaintea plății (art. 84^1 alin. (2)).
• Cheltuielile proprietarului plătite de firmă. Dacă SRL-ul achită cheltuieli care, potrivit legii, cad în sarcina proprietarului — de exemplu impozitul pe clădire al locuinței — suma se adaugă la venitul brut și se impozitează.

Iar dacă chiria se plătește exclusiv în natură sau dintr-o garanție reținută, reținerea la sursă nu mai funcționează: proprietarul declară singur venitul prin Declarația unică (art. 84^1 alin. (8)).

Exemplu în lei: asociatul închiriază apartamentul propriului SRL

Andrei este asociat unic într-un SRL și îi închiriază apartamentul său din Cluj, unde firma are sediul social și biroul, cu 3.000 lei pe lună, plătiți prin transfer bancar. Nu are alte venituri extrasalariale în 2026.

Pe lună	Lei
Chirie brută	3.000
Cheltuieli forfetare 20%	600
Venit net	2.400
Impozit 10% reținut de SRL	240
Suma virată lui Andrei	2.760

Pe an, chiria de 36.000 lei generează 2.880 lei impozit, reținut și plătit de firmă.

CASS-ul se calculează separat, de către Andrei. Pentru venitul din chirii, baza de încadrare este venitul net: 12 × 2.400 = 28.800 lei. Pragul minim din art. 170 este de 6 salarii minime — pentru veniturile din 2026, salariul minim luat în calcul este cel de la 1 ianuarie 2026, adică 4.050 lei, deci pragul este 24.300 lei, chiar dacă salariul minim a crescut la 4.325 lei din iulie. Andrei depășește pragul și datorează CASS de 2.430 lei (10% din 24.300 lei), prin Declarația unică depusă până la 25 mai 2027.

Costul fiscal total al lui Andrei: 2.880 + 2.430 = 5.310 lei la 36.000 lei scoși din firmă, adică 14,75%. Dacă mai are și dividende sau dobânzi, acestea se adună la aceeași încadrare CASS, deci treapta poate urca. Mecanismul plafoanelor este detaliat în articolul despre CASS la dividende.

Chirie sau dividende? Comparația care contează

Pentru aceiași 36.000 lei scoși din firmă, rezultatul depinde de regimul fiscal al SRL-ului.

Scenariu 2026	Chirie 36.000 lei	Dividende 36.000 lei
Impozit la persoana fizică	2.880 lei (8% efectiv)	5.760 lei (16%)
Efect la un SRL pe impozit pe profit	cheltuială deductibilă: economisește 5.760 lei impozit pe profit (16%)	se plătesc din profit deja impozitat
Efect la o microîntreprindere	niciunul — micro plătește 1% pe venituri, nu pe profit	se plătesc din profitul rămas după impozitul de 1%
Condiție	spațiul este folosit efectiv de firmă	profit contabil distribuibil

Cota de 16% pe dividende se aplică dividendelor distribuite de la 1 ianuarie 2026 (art. 97 alin. (7), modificat prin Legea nr. 141/2025). Chiria nu are nevoie de profit: se plătește și într-un an pe pierdere, pentru că este o cheltuială curentă, nu o distribuire. Mai multe despre dividende găsești în ghidul dividendelor SRL.

Contractul la ANAF: formularul C168

Art. 83 alin. (5) din Codul fiscal obligă proprietarul să înregistreze contractul de închiriere, precum și orice modificare a lui, la organul fiscal competent, în cel mult 30 de zile de la încheiere sau de la modificare. Se folosește formularul C168 — Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune, însoțit de o copie a contractului:

• online, prin SPV, cu contractul scanat atașat;
• la registratura ANAF sau prin poștă, cu confirmare de primire.

Dacă imobilul are mai mulți proprietari, contractul desemnează cine face înregistrarea. Atenție la modificările de chirie: o indexare anuală trecută printr-un act adițional se înregistrează și ea în 30 de zile.

Capcane la control

Chiria peste piață. Un asociat cu cel puțin 25% din părțile sociale este persoană afiliată firmei, iar tranzacțiile dintre afiliați trebuie să respecte valoarea de piață. O chirie de 8.000 lei pentru o garsonieră într-un oraș mic poate fi ajustată la inspecție, iar partea de peste nivelul pieței își pierde deductibilitatea la firmă. Păstrează două-trei anunțuri comparabile din momentul semnării.

Spațiul nefolosit de firmă. Chiria e deductibilă doar dacă spațiul servește activității. Dacă locuiești în apartament, iar firma folosește o cameră, chiria proporțională cu spațiul efectiv folosit este cea mai ușor de apărat. Poți închiria doar o parte din locuință, cu suprafața descrisă în contract.

Sediul social cu comodat, chiria cu alt contract. Mulți pornesc SRL-ul cu un contract de comodat pentru sediu, adică folosință gratuită. Dacă ulterior firma începe să plătească chirie pentru același spațiu, fă un contract de închiriere nou și înregistrează-l, în loc să plătești „pe lângă” comodat. Detalii despre acte în ghidul sediului social al firmei.

Plata în numerar. Legea nr. 70/2015 permite plăți în numerar către persoane fizice de până la 10.000 lei pe zi, dar pentru chiria asociatului transferul bancar este singura dovadă curată a plății și a reținerii.

Utilitățile. Plata de către firmă a utilităților unei locuințe în care stă proprietarul este greu de justificat ca cheltuială a firmei. Împarte consumul prin contract sau include o sumă fixă în chirie.

De reținut

• Firma reține 10% din 80% din chirie, adică 8% efectiv, și declară impozitul în D100 până pe 25 a lunii următoare.
• Impozitul reținut de firmă este final; proprietarul nu mai declară chiria pentru impozit.
• Proprietarul înregistrează contractul prin C168 în 30 de zile, inclusiv la fiecare modificare.
• CASS apare când veniturile extrasalariale nete ating 24.300 lei în 2026: 2.430 / 4.860 / 9.720 lei, în funcție de treaptă.
• La firma pe impozit pe profit, chiria reduce impozitul cu 16% din valoarea ei; la micro, nu reduce nimic.

Întrebări frecvente

Pot închiria firmei o cameră din apartamentul în care locuiesc? Da. Contractul trebuie să descrie spațiul închiriat, iar chiria trebuie să fie proporțională cu el. Este varianta cea mai ușor de apărat la un control, spre deosebire de închirierea întregii locuințe.

Soția mea este coproprietară. Cine încasează chiria? Contractul se poate încheia cu ambii proprietari sau cu unul singur, cu acordul celuilalt. Firma reține impozitul pentru fiecare beneficiar al plății, iar contractul desemnează cine îl înregistrează la ANAF.

Dacă închiriez firmei o mașină personală, se aplică aceleași reguli? Da, art. 84^1 se aplică tuturor bunurilor cedate în folosință, mobile sau imobile. Pentru mașini apar însă limitările de deductibilitate de 50%, explicate în articolul despre mașina pe firmă.

Trebuie să colectez TVA pe chirie? Închirierea de bunuri imobile este, ca regulă, scutită de TVA (art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal), iar un proprietar persoană fizică care închiriază o locuință nu devine plătitor de TVA din această cauză.

Pune chiria pe baze corecte

Un contract bine scris, o chirie la nivel de piață și reținerea făcută lună de lună transformă chiria într-o cale previzibilă de a scoate bani din firmă. Prin serviciile noastre de contabilitate calculăm reținerea, depunem D100 și D205 și îți spunem, înainte de semnare, dacă varianta chirie-plus-dividende e mai ieftină decât dividendele singure.